乳山市：百平房子没有15万，海边小房子跌至白菜价，真不值钱, 你怎么看？

乳山市：百平房子没有15万，海边小房子跌至白菜价，真不值钱, 你怎么看？

谢谢邀请；7月3日，乳山市因为白菜价的房子又一次出名，他就是以海景房文明全国的山东小城威海乳山，伴随着"鬼城"，房价一夜跌回十年前的言论被刷屏。

十年间，乳山海景房的房价确实没有什么变化，当年大概3500一平，现在也就是4000每平左右，楼层高一点的房子，一套顶层，阁楼的单价甚至低至1800元每平米，一间100平左右的三室两厅，南北朝向的海景房总价近14.5万。

其实，乳山房子白菜价根本的原因在于楼市的过度开发，造成过剩，也就是房子建得太多，供大于求，难以消化。

在2000年后的房产带动下，乳山房地产投资总额从8800万猛增至7.53亿元，到2006年，旅游度假区开发房地产达到巅峰，海岸线上建立起了200多个海景房项目，大量投资商从大城市跑来置业房产投资，后一直保持增速发展，直至2010年销售面积达1，28万平方米，完成投资33.1亿元。

从2011年开始，无节制的开发结出苦果，过剩的问题逐渐暴露，2013年，乳山房地产竣工面积88.52万平方米，不及高峰时期的一半。当时房产开发多是本地的小众品牌，以自建房为主，品质较差，因此市场上出现了不少烂尾楼。2014年，官方对乳山房地产市场的定义为市场形势不景气，此后，这里的楼市一落千丈。

这里的业主大多数是由全国各地的外地人组成，不少人是冲着夏天避暑过后便走人，所以入住率很低，又加上受到二手房的冲击，房产想卖出去很难。

要判断一个城市的房产发展前景，最重要的就是要看人口净流入情况，一个城市要是没有人口支撑，房地产是没有抵抗力的，就逃不出失败的结果。

乳山市仅凭观海景这一大自然的优势，就盲目的群起而涌之，推动一浪高过一浪的房地产建设，毫无节制的使楼盘过剩，近两年房价几乎无人问津，房产的价格不跌成白菜价才怪呢。

之前回答过乳山银滩的问题，阅读量100多万，评论也挺多，一部分评论指责我什么黑心，又是什么龙口的房托，故意抹黑乳山，好让人买龙口的房子。挺搞笑的，我莫说不认识一个龙口的人，更连龙口都没去过，怎么就被扣上了龙口房托的帽子。

这些指责我的人，应该一部分是乳山银滩的房地产中介，因为我说了实话，影响了别人去乳山银滩买房，难免暴跳如雷。还有一部分人可能是买了乳山银滩的房子，明知被骗，但也只好硬着头皮坚持说银滩好。就像是身边的某个人买了一件昂贵的衣衫，她正在美美地向你炫耀衣服怎么好，你忽然告诉她，这件衣服不值这多钱，而且也不好，这时她肯定会是恼羞成怒，因为你揭穿了事实，就等于破坏了她自己编织的美梦。

这种沉浸在美梦中的人毕竟是少数，评论中还有许多在乳山银滩买房的人，他们都能勇敢地面对自己买房投资失败，给大家以作参考。

我本人是去年去的乳山银滩，当时也存着买房的打算。火车站在市区一个偏远的地方，当时我出来是最后一个，工作人员便把出站口封锁了，我一问，才得知乳山火车站只有早上和晚上几趟火车经过。

拼车去的银滩，非常遥远，要先经过市区，再到银滩，到了银滩后，黑压压的一片房子，路上完全看不到人，公路上竖着很多卖房的广告牌，我走了很久，没看到一家开张的店铺，当然除了房地产中介。

我租了一间临海的公寓，一个月500块，可以自己做饭。后来我发现，不自己做饭完全不行啊，外面根本没有营业的餐厅。我租的那幢公寓是个高层，大约有30来层，每层有近20个房间，但每每幢楼只有寥寥的几个人居住，夜晚望出去，四周乌漆麻黑，根本看不到灯光，可以说和山里一样漆黑。

我在之前的一个回答写过发生的一件事，是在公寓里发生的一件事，某天下雨，突然有人敲响门，他说他屋子里没水，希望向我借水。我孤身寡人一个没敢开门，毕竟这幢楼都没几个人，怎么他就找到13楼来了。我问他，他说是看见电梯楼层显示在13楼便上来了，我还是觉得奇怪，一层楼近20个房间，他怎么偏偏敲我的门，难道事先在外面偷听过有没人？

那人见我不肯开门，便说要拿房产证和身份证给我看，反正我没听到任何声音，没一会那人又敲门，说拿来房产证，要我开门看，我没有开门，毕竟我不知道当我开门后，我是看见了房产证，还是看见一把刀。我对他说，楼下就有自动饮水机，可以到楼下去接水。这件事发生后我就非常谨慎，毕竟能这么准确地找到有人的房间，有没事先预谋谁清楚呢。

居住的附近有超市，但人少，我看见有些菜都生了霉却依然在卖。另外有人说银滩天天有集市，那除非是这个人每天跑不同的地方，银滩的集市是分时间的，今天这个地方有集，明天那个地方有集，要想天天有集，只能是自己每天跟着集跑，跑遍整个银滩。

所谓的便宜海鲜我没见到，并不比青岛便宜，我只在青岛的一个小渔村买过便宜的海鲜，但和我们想像中的便宜还不是一回事，我想说的是，真正你想像的便宜海鲜都是不存在的，只是说是稍微比内地城市便宜芝麻大小吧。

我在那里呆了一个月，除了逢集时人稍多，平时路上看不到人，就算看到的也基本是老年人，然后房子密密麻麻，给人的感觉就是死气沉沉的，没有朝气。还有人说，银滩就是给老人养老的，但是一个交通不便、缺乏医疗的地方，如何让老人安心养老，生病了能及时就医吗？也许实在没噱头，也就只能打打养老这个口号了，除此之外也没别的口号可打了。

在那个回答里，有人讲银滩的房价涨了，我只觉好笑，价还不是自己开的，想开到几万一平方也行，房价赶超北上广深也行，反正不管嘴皮子怎么忽然，你忽悠到接盘侠才行。这是我看到的长满了野草的别墅，估计几年房主都不曾来过了，这样的房子挺多，一个个像个墓穴似的。

谢谢邀请，以后不再回答乳山的问题。

我没去过乳山，但是个人觉得十五万不可能，先不说建筑材料，只是人工费现在多钱啊，而且人工会越来越高，更可况还有国家的地皮有偿使用，如果家离那不太远，有闲钱了十五万建议拿下！

虽然近一年来国家住建部等相关调控部门都在猛烈地调控楼市，但无论是新房还是二手房的房价，总体上来说都没有出现明显的下跌现象，只是涨幅变小了，房价还是依然在上涨，抱着房价在国家住建部等相关部门的调控下能够变成白菜价的刚需市民，愿望也被无情地粉碎了。

不过，凡事都是有例外的，虽然对于各大低收入刚需人群来说，房价从总体上来看还是高不可攀的，但也有城市的房价真的跌到了白菜价，那就是黑龙江的鹤岗，有个别楼盘，房价最低跌到了几百块一平米。

之所以山东乳山这次的海景房会跌到了白菜价，很多业内人士都说原因其实和之前鹤岗市的原因是差不多的。之前鹤岗市之所以房价会跌得这么多，就是因为房子很老旧，当地的市民又大量流出，出现了严重的供大于求现象所以就导致房价跌成了白菜价还是没有市民来接盘，这次山东乳山的海景房境遇和鹤岗市的境遇差不多，之前建的海景房太多了，而那里的海景房行情又不好，所以积压到现在就算跌成了白菜价还是没有多少市民肯接盘。

从上面我们可以看出一个规律，那就是房价到底是涨还是跌，其实在本质上和国家住建部的调控是没有必然的关系的，调控只能是和房价的涨幅有关系，调控得非常大力，房价的涨幅就比较小，调控放松了之后，房价的涨幅也就比较大。真正能够决定房价到底是涨还是跌的核心因素那真的就是：供需关系。

但是未来大多数城市在涨的同时，肯定也有越来越多城市的房价会像鹤岗市、山东乳山一样变成白菜价。因为现在我国的人口净流量都在往发达的城市集中，难免就会有越来越多偏僻城市里的人流大量流出，以至于房子和市民的需求出现一个严重的供大于求的现象，上面我们都说了，楼市出现严重的供大于求现象时也就是房价大幅度下跌的时候，未来会有更多的五、六线城市出现空城的情况，这些城市的房价会和主流。不过随着时间的推移房子在上涨还是肯定的！

乳山人少，经济不发达，配套不行，就是一个没有发展起来的五线城市，离青岛威海的距离都是100来公里，最起码想要留下买了房子的人，必须配套要跟上，商场、超市、医院、学校等等，还要有一些自己的特色，不能夏天的时候人还可以，其他时候天一黑就变鬼城！还有可能是养殖的关系，水比较浑浊，什么时候像下图大海这样，人就海海得了，那时候房价就得蹭蹭涨！

只要房产税一开征，按平方征税是肯定的，届时这些形同鬼城的海景房除了在夏季因为有三个月可居期房价还可撑-下，过了9月份，那真是无人问津了，沒有人流，开店做生意也不行，一橦楼，只你一家居住，晚上风吹鬼叫让人发虚，说实话一套40一50平米的房子10一12万能脱手，就现阶段二手房能交易出去，双方均会滿意，10万元钱不多，但尤如割掉毒瘤，而买者，马上可拎包λ住，什么家用都俱全，每年居住三月，钓钓鱼，吹吹海风，似乎也不错，再过10年，哪怕卖5万也行，管它鬼城的，不就住三个月想法的人还是有的！

二手房挺便宜的，房主已明白了在这里住的一些弊端，譬如一年去住的时候有限，潮湿，配套服务不到位，人气较差等，而且想卖房的人很多，价钱就砸下来了。二十万左右可以买二居室，当初他们买时大概就是这个价，多年没涨吧。新房价格挺贵的，不知为什么，那个地方随便租个房子住个把月挺好，买房没必要啊？

没那么严重，舆论炒作起了很大的作用，乳山是个环境优美，空气清新的小城，海鲜非常便宜，非常适宜人类居住，服务不配套的问题逐步解决，唯一不方便的地方就是确实有点远了，铁路和高速虽然通车，确实有点远了，春夏秋度假，仍然是个好地方

纯属扯淡！看房团来的新楼盘都在一万以上，二手房也是4000左右！还白菜价这是在臭乳山吧！全靠房地产这点财政收入了！哈哈

一个噱头而已。主要目的是让人关注乳山，来乳山。捡漏是国人特点之一，一群人来了，总有几个能被忽悠住买房的。但是，请你相信，无奸不商，没有哪个开发商会赔本赚吆喝，这个事不可信。