怎样才算甲级写字楼？终于有了官方标准！

怎样才算甲级写字楼？终于有了官方标准！

很多粉丝都问过我们这样一个问题：什么样的楼房才算甲级写字楼？它们和普通写字楼有什么区别？今天来科普一下这个概念。

其实，甲级写字楼这个概念，跟“公寓”一样，原本都是一种约定俗成的说法，在行业中并没有统一的标准和成文的规定，在国内建筑设计规范中也没有这个名词。媒体上还有个常用的说法叫“5A写字楼”，但5A指的是写字楼产品的智能化水平，主要考量硬件。

那这个说法是怎么来的？百科资料上是这么写的：

也就是说，国际上评定甲级写字楼一般会看硬件设施、物业管理、交通便捷度等方面。

在国内，仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯等地产咨询公司都会各城市的写字楼评级，但每个机构的评级标准并不统一，一些写字楼运营方还会“自称甲级”。

所以，甲级写字楼大多数时候并不是个严谨的概念，大约和“高档写字楼”一个意思。不过，2019年10月份，广州市商务局发布省内首个商务楼宇等级评定地方标准《商务楼宇等级评定规范》（DB4401/T30—2019），于2019年12月1日开始实施。

这意味着广州地区的超甲级写字楼、甲级写字楼终于有了官方认定标准。根据《规范》，广州将按照以下四个指标对写字楼进行打分，每个指标对应的分值如下：

楼宇设施（35分）

楼宇运营（25分）

楼宇招商（20分）

社会经济贡献（20分）

四大指标加起来，总分值100分， 超甲级写字楼的得分不能低于90分，甲级写字楼的得分不能低于80分。

也就是说，在国际标准的基础上，广州的地方标准还增加了“招商能力”、“社会经济贡献”两个指标。

从实际观察来看，一栋楼要达到甲级写字楼标准，一般会有这样一些共性：

一般都是大业主自持，不散售，或者自持比例超过80%。

体量要足够大，超甲写字楼的建筑面积不少于5万方，甲级写字楼的建筑面积不少于2万方。

建筑外立面时尚大气，有设计感。

位于政府重点打造的写字楼集群区域，单打独斗的写字楼成不了什么气候，周边800米以内有地铁站、公交车站，1公里内有五星级酒店、米其林餐厅。

电梯客货分离，电梯等候时长一般不超过30秒，办公室实际层高不少于2.8米，大堂高度不能少于9米。

具备先进的智能化设施，中央空调、电梯、安防设备高度智能化。

空置率低于20%，租金高于100元。超甲写字楼内实际就业人数不少于2000，甲级写字楼不少于500。

广州的超甲级写字楼绝大部分都位于花城广场两侧，最典型的就是东塔和西塔。甲级写字楼相对弱一档，比如IGC的西塔、体育中心的财富世纪广场。

当然，以上说的只是甲级写字楼的一些“共性”，并不十分精确，下面就具体看一下广州的地方标准细则，以下指标是非常精确的：

1、楼宇设施 （共35分）包含：交通条件（3分）、周边配套（2分）、场地规模（3分）、办公空间（3分）、客梯（3.5分）、停车位（2分）、便利设施（3.5分）、绿色节能（2分）、建筑装饰/特色（4分）、智能化设施（7分）、电力系统（2分）

2、楼宇运营 （共25分）：物管要求（3分）、人员要求（3分）、日常运营（9分）、楼宇服务（5分）、客户满意度（3分）、升级维护（2分）

日常运营、楼宇服务其分数占比较大。

3、楼宇招商 （共20分）：年平均入住率3分、月平均租金水平5分、客户认可度4分、在地注册率3分、客户状况5分

4、社会经济贡献 （共20分）：纳税总额4分、纳税大企业数量5分、纳税强度3分、就业人数3分、社区互动3分、行业互动2分。

基于以上官方标准， 广州市商务局于2020年首次发布了广州超甲级、甲级写字楼评定名单 ，其中超甲级写字楼18栋、甲级商务写字楼39栋，排名不分先后：

广州超甲级写字楼名单（共18栋）

广州甲级写字楼名单（共39栋）

从数据来看，广州80%以上的超甲级写字楼、50%以上的甲级写字楼均位于天河区，且全部集中在中心城区，番禺、南沙、花都、增城暂无官方评定的甲级写字楼。

不过，等到番禺万博、南沙灵山岛尖、花都中轴、新塘TOD的写字楼集中交付之后，相信外围区也会涌现出一些甲级写字楼的。